Tumaas ng 1% ang Interest? Pwedeng ¥14k ang Idagdag sa Housing Loan Mo
Yung housing loan mo sa Japan, pwedeng biglang tumaas ng ¥14,000 kada buwan.
Ano'ng Nangyayari?
Marami ang nag-aalala ngayon sa pagtaas ng market interest rates sa Japan. Kung isa ka sa 75% ng mga home buyer na kumuha ng variable-rate loan (変動金利), direct ang epekto nito sa'yo.
Eto ang sample calculation: sabihin nating may utang ka pang ¥30 million na babayaran sa loob ng 30 taon. Kung ang interest mo ay tumaas mula 0.7% hanggang 1.7%—isang 1% na pagtaas lang 'yan—yung monthly payment mo na dating nasa ¥92,000 ay magiging ¥106,000 na.
Dagdag na ¥14,000 kada buwan. O ¥168,000 sa isang taon. Parang isang buong bonus mo na rin 'yun.
Akala Ko 'Safe' ang Variable Rate?
Baka iniisip mo, 'di ba may mga safety rule ang variable loans? Meron nga. Ang tawag dito ay "5-year rule" at "125% rule."
Ang 5-year rule, ibig sabihin, every 5 years lang pwedeng baguhin ang halaga ng monthly payment mo, kahit pa tumaas na ang interest rate sa loob ng panahong 'yun.
Ang 125% rule naman ay nagsasabing kapag tinaasan na ang payment mo, hindi ito pwedeng lumagpas sa 125% ng dati mong binabayaran. So kung ¥100,000 ang bayad mo, magiging maximum ¥125,000 lang.
Pero dito nagiging delikado. Dahil hindi tumataas ang monthly payment mo agad, hindi ibig sabihin na hindi tumataas ang utang mo. Yung binabayaran mo, mas malaking porsyento ang napupunta sa interest imbes na sa principal. Pwedeng dumating sa punto na puro interest na lang ang binabayaran mo at hindi nababawasan ang mismong utang mo. Ang resulta? Pagkatapos ng 30 years, baka may malaki ka pa ring utang na kailangang bayaran in one go.
So, Anong Pwede Kong Gawin?
Una, 'wag mag-panic. Hanapin mo yung loan contract mo. Alamin mo kung anong rules ang applicable sa loan mo. Hindi lahat ng bangko ay may 5-year o 125% rule.
I-stress test mo ang budget mo. Mag-calculate ka: kung ang monthly payment mo ay madagdagan ng ¥15,000, kaya pa ba ng household finances niyo? Paano kung ¥25,000?
Kung hindi, ngayon na ang oras para tingnan ang mga fixed expenses. Baka pwedeng magbawas sa phone plan, insurance, o mga subscription. Ang pag-refinance sa fixed-rate loan ay isang option, pero tandaan na may kasama itong mga fees. Kailangan mong i-compute ang total cost, hindi lang yung monthly difference.
Ang mahalaga ay malaman mo ang sarili mong numero, hindi lang yung nababasa mo sa news. Do the math.